Politique du loyer : un contrôle efficace est-il possible ?

Le dilemme pour les pouvoirs publics est qu'ils ne peuvent pas contrôler totalement les évolutions de loyer, ni les laisser entièrement libres. Ainsi, les prix des loyers parisiens, environ 2 à 3 fois supérieurs à ceux de la province, semblent contraindre à plus d'interventionnisme. D'où l'annonce très médiatisée d'un possible gel. Mais cette mesure ne semble pas efficace. La réalité est plus nuancée. Tout d'abord, l'augmentation dénoncée est pourtant la plus faible depuis trente ans. D'autre part, les loyers ne sont pas complètement libres en France. En particulier, la loi exige qu'en cours du bail, l'augmentation soit comparable au prix moyen constaté dans la même région pour le même type de logement.
 
Mais la France n'est pas le seul pays concerné par l'épineux problème de la hausse des loyers. Ainsi, le blocage des loyers a été pratiqué dans l'entre-deux-guerres et après la Seconde Guerre mondiale par de nombreux pays dans le monde. Ce système a même perduré dans beaucoup d'entre eux jusque dans les années 1980. Dans le cas des USA, la méthode a été utilisée jusque dans les années cinquante. Les systèmes de contrôle récents s'avèrent plus souples. Ils autorisent comme en France une réindexation chaque année ou après un certain délai. Cette évolution doit suivre l'inflation. Il s'agit donc non plus d'un contrôle, mais plutôt d'une régulation.

Aujourd'hui, même si l'on s'en tient uniquement à l'Europe, les systèmes sont très variés. La Grande-Bretagne et la France pratiquent la régulation. Il est possible de modifier le loyer en cours de bail sous certaines conditions. En revanche, en cas de renouvellement, le loyer est libre. Le Danemark applique cinq régimes différents en fonction de plusieurs critères comme la date de construction de l'immeuble. Les Pays-Bas imposent un plafonnement, mais l'offre de logement du secteur locatif privé reste très marginale. En Suède, les loyers sont négociés entre les organisations de bailleurs et de locataires. En général, ils suivent ceux pratiqués dans le secteur locatif social.

Ainsi, ces variations montrent que si la liberté ne peut être totale, la contrainte ne peut être une solution. Les propriétaires ne louent leurs biens que si l'opération est rentable. La rentabilité locative est donc le critère crucial pour le maintien d'un parc locatif suffisant pour répondre à la demande. En cas de contrainte trop forte, comme le blocage des loyers, l'effet immédiat est la réduction du parc locatif. La demande étant alors supérieure à l'offre, les loyers augmentent automatiquement. Cette raréfaction de l'offre peut même entrainer des pratiques occultes, comme les dessous-de-table, ou une offre clandestine. In fine, la meilleure manière de maîtriser les loyers est sans doute de développer le parc locatif social.